Dernière mise à jour : Janvier 2018

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Livre 3 – des Droits Réels Principaux

 

Titre 1 – du Droit du Propriété

 

Chapitre 1 – du Droit de Propriété en Général

 

Section 1 – de l’étendu de la Sanction

 

Article 674 : La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

 

Article 675 : Le droit du propriétaire de la chose comprend tout ce qui constitue un élément essentiel de cette chose, de sorte qu'il ne puisse être séparé sans qu'elle périsse, se détériore ou soit altérée.

La propriété du sol comprend, en hauteur et en profondeur, celle du dessus et du dessous, jusqu'à la limite utile à la jouissance.

La propriété de la surface du sol peut être, en vertu de la loi ou de la convention, séparée de la propriété du dessus ou de celle du dessous.

 

Article 676 : A moins de disposition légale ou de convention contraire, le propriétaire de la chose a droit à tous les fruits, produits et accessoires de cette chose.

 

Article 677 : Nul n’en peut être privé de sa propriété que dans les cas et conditions prévus par la loi.

Toutefois, l'administration peut prononcer l'expropriation d'immeubles en tout ou en partie ou de droits réels immobiliers pour cause d'utilité publique, moyennant une indemnité juste et équitable.

En cas de contestation sur le montant de l'indemnité, celle-ci est fixée par voie judiciaire. La procédure de fixation de l'indemnité ne peut, en aucun cas, constituer un obstacle à la prise de possession des biens à exproprier.

 

Article 678 : La nationalisation ne peut être prononcée que par la loi. Les conditions et les modalités du transfert ainsi que la forme de l'indemnisation sont fixées par la loi.

 

Article 679 : La fourniture des prestations des biens et de services nécessaires pour assurer les besoins du pays, dans les cas et conditions prévus par la loi, peut être obtenue, soit par accord amiable, soit par réquisition.

Les locaux servant effectivement à l'habitation ne peuvent, en aucun cas, faire l'objet de réquisition.

«Art.679 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°88-14 du 3 mai 1988)

La fourniture des prestations de biens et de service pour assurer le fonctionnement des services publics, dans les cas et conditions prévus par la loi, est obtenue par accord amiable.

Toutefois, dans les cas de circonstances exceptionnelles, d'urgence et pour assurer la continuité du service public, cette fourniture de biens et services peut être obtenue par réquisition.

Les locaux servant effectivement à l'habitation ne peuvent, en aucun cas, faire l'objet de réquisition ».

 

Article 680 : La réquisition est individuelle ou collective. Elle est formulée par écrit. L'ordre est signé par le wali. Il mentionne la nature et la qualité des prestations requises, le montant et les modalités de paiement de l'indemnité et précise s'il s'agit d'une réquisition de propriété, d'usage ou de services. La réquisition est directe ou exécutée par l'intermédiaire du président d'assemblée populaire communale.

«Art. 680 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°88-14 du 3 mai 1988)

La réquisition est individuelle ou collective. Elle est formulée par écrit.

L'ordre est signé par le wali ou par toute autre autorité légalement habilitée. Il précise s'il s'agit d'une réquisition de l'obtention des biens ou des services, il mentionne la nature, la qualité et/ou la durée de la prestation et indique, éventuellement, le montant et les modalités de paiement de l'indemnité et/ou de la rétribution ».

 

Article 681 : L'indemnité de réquisition est fixée par l'accord des parties. En cas de désaccord, le montant de l'indemnité est fixé par le juge dans les conditions qui seront précisées par décret.

«Art. 681 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°88-14 du 3 mai 1988)

La réquisition est directe ou exécutée par le président de l'assemblée populaire communale.

Dans le cas où les circonstances le commandent, son exécution forcée, par voie administrative peut être poursuivie, sans préjudice des sanctions civiles et pénales prévues par la législation en vigueur».

 

Article 681 bis 1 : (Article inséré par l’article 1er de la loi N°88-14 du 3 mai 1988)

Dans le cas ou il y a prise de possession par le bénéficiaire de la réquisition, celle-ci est précédée d'un inventaire.

De la même manière, la reprise par le prestataire donne lieu à inventaire.

 

Article 681 bis 2 : (Article inséré par l’article 1er de la loi N°88-14 du 3 mai 1988)

L'indemnité de réquisition est fixée par l'accord des parties.

En cas de désaccord, le montant de l'indemnité est fixé par voie judiciaire, compte tenu des circonstances et de l'objet de la réquisition, sans perte pour le prestataire.

Il peut, en outre, être alloué une indemnité en cas de moins-value causée par le bénéficiaire de la réquisition.

 

Article 681 bis 3 : (Article inséré par l’article 1er de la loi N°88-14 du 3 mai 1988)

Toute réquisition opérée hors les cas et conditions définis par la loi et les dispositions des articles 679 et suivants ci-dessus, constitue un abus qui, outre les autres sanctions prévues par la législation en vigueur, peut donner lieu à indemnisation prononcée par voie judiciaire.

Ladite indemnisation porte sur la réparation du préjudice causé, la rémunération du travail et du capital ainsi que la réparation de tout autre manque à gagner.

 

Section 2 – de la Classification des Choses et des Biens

 

Article 682 : Toute chose qui, de par sa nature ou en vertu de la loi, n'est pas hors de commerce, peut être l'objet de droits patrimoniaux. Les choses qui sont par leur nature hors du commerce sont celles qui ne peuvent être possédées exclusivement par personne. Celles qui sont hors du commerce en vertu de la loi sont les choses qui, d'après la loi, ne peuvent faire l'objet de droits patrimoniaux.

 

Article 683 : Toute chose ayant une assiette fixe et immobile, qui ne peut être déplacée sans détérioration, est une chose immobilière. Toutes les autres choses sont mobilières.

Toutefois, est considérée comme chose immobilière par destination, la chose mobilière que le propriétaire a placée dans un fonds qui lui appartient, en l'affectant en permanence au service de ce fonds ou à son exploitation.

 

Article 684 : Est considéré comme bien immobilier, tout droit réel ayant pour objet un immeuble, y compris le droit de propriété, ainsi que toute action ayant pour objet un droit réel immobilier.

Tous les autres droits patrimoniaux sont des biens meubles.

 

Article 685 : Les choses consomptibles sont celles dont l'usage, tel qu'il résulte de leur destination, consiste uniquement dans le fait de les consommer ou de les aliéner.

Sont ainsi réputées consomptibles toutes les choses faisant partie d'un fonds de commerce et qui sont destinées à être vendues.

 

Article 686 : Les choses fongibles sont celles qui peuvent être remplacées les unes par les autres dans un paiement et qu'il est d'usage, dans les rapports d'affaires de déterminer d'après le nombre, la mesure, le volume ou le poids.

 

Article 687 : Les droits qui ont pour objet une chose immatérielle ou un élément incorporel, sont régis par des lois spéciales.

 

Article 688 : Sont propriété de l'état, les biens immeubles et les meubles qui, en fait ou en vertu d'un texte législatif sont affectés soit à un usage collectif, soit à une administration ou un service public, un établissement à caractère administratif, une entreprise socialiste, une unité autogérée ou une coopérative dans le cadre de la révolution agraire.

 

Article 689 : Les biens de l'état sont inaliénables, insaisissables et imprescriptibles. Toutefois, les lois qui les affectent à un des organismes cités à l'article 688 déterminent les conditions de gestion et éventuellement les conditions d'aliénabilité de ces biens.

 

Section 3 – de la Restriction au Droit de Propriété

 

Article 690 : Le propriétaire doit, dans l'exercice de son droit, se conformer à la législation en vigueur ayant pour objet l'utilité publique ou celle des particuliers. Il doit, en outre, observer les prescriptions suivantes.

 

Article 691 : Le propriétaire ne doit pas exercer son droit d'une manière abusive au détriment de la propriété du voisin. Le voisin ne peut exercer de recours pour les inconvénients ordinaires du voisinage. Toutefois, il peut demander la suppression de ces inconvénients s'ils dépassent la limite ordinaire. Le juge tient compte pour cela de l'usage, de la nature des immeubles, de leur situation respective et de leur destination.

 

Article 692 : La terre appartient à ceux qui la travaillent.

Toutes les ressources en eau sont propriété de la collectivité nationale.

Les modalités d'application de cet article sont déterminées respectivement par les textes afférents à la révolution agraire et ceux relatifs à la recherche, la distribution, l'utilisation et l'exploitation de l'eau.

 

Article 693 : Le propriétaire dont la terre est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour y accéder, peut réclamer un passage sur les fonds voisins à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

 

Article 694 : L'issue sur la voie publique est réputée insuffisante ou impraticable lorsqu'elle offre de graves difficultés qu'il n'est possible de surmonter qu'au prix de travaux excessifs et hors de proportion avec la valeur du fonds.

Au contraire, l'issue est réputée suffisante lorsqu'elle ne présente que des inconvénients accidentels et qu'il est facile de faire disparaître à peu de frais ou qu'elle existe à titre de tolérance tant qu'elle n'a pas été refusée.

 

Article 695 : Le propriétaire d'un fonds sans issue ou ayant une issue insuffisante sur la voie publique, ne peut réclamer le droit de passage lorsque l'enclave résulte de son fait volontaire.

Il ne peut également s'en prévaloir lorsqu'il jouit soit d'un droit de passage conventionnel, soit d'un passage exercé en vertu d'une simple tolérance tant que le droit de passage conventionnel n'est pas éteint ou la tolérance supprimée.

 

Article 696 : Le passage doit être régulièrement pris du côté où le trajet est le plus commode du fonds enclavé à la voie publique mais aussi le moins dommageable pour les propriétaires voisins.

 

Article 697 : Lorsque l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui font l'objet de ces actes.

 

Article 698 : L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont fixés par la prescription de 15 ans.

Lorsque la prescription est accomplie, l'assiette de la servitude ne peut être modifiée, déplacée ou transportée par le propriétaire du fonds servant sans l'accord du propriétaire du fonds enclavé.

 

Article 699 : La possession du passage sur lequel le propriétaire du fonds enclavé a exercé son droit pendant 15 ans, équivaut à un titre d'acquisition de la servitude qui devient un accessoire du fonds au profit duquel elle a été constituée. La servitude de passage au profit du fonds enclavé, lorsqu'elle est acquise par la prescription, n'est pas éteinte par la cessation accidentelle ou définitive de l'enclave qui en avait été la cause originaire.

 

Article 700 : Le propriétaire du fonds servant ne peut plus demander d'indemnité lorsqu'il a laissé prescrire au profit du propriétaire du fonds enclavé, le droit de passage par 15 ans d'usage et de possession.

 

Article 701 : Lorsque l'indemnité est due au propriétaire du fonds servant, elle peut consister en un capital payé en une seule fois ou une somme annuelle proportionnelle au dommage causé par l'exercice du passage.

 

Article 702 : La servitude de passage en cas d'enclave peut, malgré son caractère de discontinuité, donner lieu à l'action possessoire, alors même que le propriétaire du fonds enclavé n'a pas prescrit l'assiette et le mode de la servitude.

 

Article 703 : Tout propriétaire a le droit d'obliger son voisin à poser des bornes à la limite de leurs propriétés contiguës. Les frais de bornage sont partagés entre eux.

 

Article 704 : Le propriétaire d'un mur mitoyen a le droit de s'en servir selon sa destination et d'y appuyer des poutres pour soutenir son plafond, sans que le mur ait à supporter un poids supérieur à sa résistance.

Lorsque le mur mitoyen devient impropre à l'usage auquel il est normalement destiné, les frais de réparation et de reconstruction sont à la charge des copropriétaires, en proportion de leurs parts respectives.

 

Article 705 : Le propriétaire peut, s'il a un intérêt sérieux, exhausser le mur mitoyen, pourvu qu'il n'en résulte pas un préjudice grave pour son copropriétaire. Il doit supporter seul les frais d'exhaussement ainsi que l'entretien de la partie exhaussée, et procéder aux travaux nécessaires pour que le mur puisse supporter le supplément de charge résultant de l'exhaussement, sans que sa solidité en soit diminuée.

Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, le copropriétaire qui veut exhausser doit faire reconstruire le mur en entier et à ses frais de manière que l'excédent d'épaisseur soit, dans la mesure du possible, pris de son côté. Le mur reconstruit reste, en dehors de la partie exhaussée, mitoyen, sans que le voisin qui a exhaussé puisse réclamer une indemnité quelconque.

 

Article 706 : Le voisin qui n'a pas contribué aux frais d'exhaussement, peut devenir copropriétaire de la partie exhaussée, s'il paie la moitié des frais qui ont été faits et la valeur de la moitié du sol sur lequel s'élève l'excédent d'épaisseur, au cas où il existe un excédent.

 

Article 707 : A défaut de preuve contraire, le mur qui, au moment de sa construction, sépare deux bâtiments, est présumé mitoyen jusqu'à l'héberge.

 

Article 708 : Le propriétaire ne peut forcer son voisin à s'enclore ni à céder une partie de son mur ou du terrain sur lequel le mur s'élève, sauf dans le cas prévu par l'article 697.

Toutefois, le propriétaire ne peut le détruire volontairement sans motif sérieux, si sa destruction porte préjudice au voisin dont la propriété est close.

 

Article 709 : Nul ne peut avoir une vue droite sur son voisin à une distance moindre de 2 mètres. La distance se mesure du parement extérieur du mur où se trouve la vue ou de la ligne extérieure du balcon ou de la saillie.

Si la vue droite est acquise par prescription à une distance moindre de deux mètres sur le fonds du voisin, celui-ci ne peut bâtir à une distance moindre de deux mètres, mesurée de la manière indiquée plus haut, et cela sur toute la longueur du bâtiment où se trouve la vue.

 

Article 710 : Nul ne peut avoir sur son voisin une vue oblique à une distance moindre de 60 centimètres du bord de l'ouverture. Cette prohibition cesse si cette vue oblique sur le fonds voisin constitue en même temps une vue droite sur la voie publique.

 

Article 711 : Aucune distance n'est requise pour l'ouverture de simples jours établis à deux mètres au-dessus du sol de la pièce que l'on veut éclairer et qui sont destinés seulement au passage de l'air et de la lumière sans qu'ils puissent donner vue sur le fonds voisin.

 

Article 712 : Les usines, puits, machines à vapeur et tous établissements nuisibles aux voisins doivent être construits aux distances et suivant les conditions prescrites par les règlements.

 

Section 4 – de la Propriété Indivise

 

Article 713 : Lorsque deux ou plusieurs personnes ont la propriété d'une chose, sans que la quote-part de chacune d'elles soit divisée, elles sont copropriétaires par indivis et, à moins de preuve contraire, les quotes-parts sont considérées comme égales.

 

Article 714 : Tout copropriétaire à l'indivis a la pleine propriété de sa quote-part. Il peut en disposer, en percevoir les fruits et s'en servir, pourvu qu'il ne porte pas préjudice aux droits de ses co-indivisaires.

Si l'acte de disposition porte sur une part divisée de la chose commune et que cette part ne tombe point lors du partage dans le lot du disposant, le droit de l'acquéreur se transporte à compter de la date de l'aliénation, sur la part qui échoit au disposant en vertu du partage. L'acquéreur peut, s'il ignorait que le disposant n'était pas propriétaire divis de la chose, demander l'annulation de l'acte.

 

Article 715 : A défaut d'accord contraire, l'administration de la chose commune appartient à tous les co-indivisaires en commun.

 

Article 716 : La décision prise par la majorité des co-indivisaires, au sujet des actes ordinaires d'administration, est obligatoire pour tous. La majorité est calculée sur la base de la valeur des quotes-parts. A défaut de majorité, le tribunal peut, sur la demande de l'un des co-indivisaires, prendre les mesures nécessaires et désigner, s'il le faut, un administrateur pour la gestion du bien commun.

La majorité peut également choisir un administrateur comme elle peut établir un règlement pour l'administration et pour une meilleure jouissance de la chose commune applicable même aux ayants cause, à titre universel ou particulier de tous les co-indivisaires. Le co-indivisaire qui administre le bien commun, sans opposition de la part des autres co-indivisaires, est réputé être leur mandataire.

 

Article 717 : Les co-indivisaires, qui possèdent au moins les trois-quarts de la chose commune, peuvent décider, en vue d'une meilleure jouissance de la chose, d'apporter des modifications essentielles ou des changements dans la destination de cette chose qui dépassent l'administration ordinaire, pourvu que ces décisions soient notifiées aux autres co-indivisaires. Les co-indivisaires dissidents ont un recours devant le tribunal, dans un délai de deux mois à partir de la notification.

Le tribunal, saisi du recours peut, tout en approuvant la décision prise par la majorité, ordonner toutes mesures qu'il estime opportunes. Il peut notamment ordonner qu'il soit fourni caution au co-indivisaire dissident, en garantie de ce qui peut lui être dû comme indemnité.

 

Article 718 : Tout co-indivisaire peut, même sans l'assentiment des autres co-indivisaires, prendre les mesures nécessaires pour la conservation de la chose.

 

Article 719 : Les frais d'administration de la chose commune, ainsi que les frais de conservation, les impôts dont elle est grevée et toutes les autres charges résultant de l'indivision ou grevant cette chose, sont supportés par tous les co-indivisaires, chacun proportionnellement à sa quote-part, sauf disposition contraire.

 

Article 720 : Les co-indivisaires qui possèdent les trois-quarts au moins de la chose commune, peuvent en décider l'aliénation, pourvu que leur décision soit fondée sur des motifs sérieux et qu'elle soit notifiée aux autres co-indivisaires par acte extrajudiciaire. Le co-indivisaire dissident peut se pourvoir devant le tribunal dans un délai de deux mois à partir de la notification. Le tribunal a, au cas où le partage du bien indivis est préjudiciable aux intérêts des co-indivisaires, à apprécier d'après les circonstances, si l'aliénation doit avoir lieu.

 

Article 721 : Le co-indivisaire d'un bien meuble ou d'un ensemble de biens mobiliers ou immobiliers peut, avant le partage, exercer le retrait sur la part indivise vendue à l'amiable par l'un des co-indivisaires à un tiers. L'exercice du retrait doit être fait dans un délai d'un mois à partir du jour où le co-indivisaire aura pris connaissance de la vente ou du jour où la vente lui aura été notifiée. Le retrait s'effectue au moyen d'une déclaration notifiée au vendeur et à l'acquéreur. Le retrayant est subrogé aux droits et obligations de l'acquéreur s'il le dédommage de tous ses débours.

S'il y a plusieurs retrayants, chacun d'eux peut exercer le retrait proportionnellement à sa quote-part.

 

Article 722 : Tout co-indivisaire peut demander le partage de la chose commune à moins qu'il ne soit tenu de demeurer dans l'indivision en vertu de la loi ou d'une convention.

On ne peut, par convention, exclure le partage pour une période dépassant cinq ans. Lorsque le terme stipulé ne dépasse pas cette période, la convention est efficace à l'égard du co-indivisaire et de son ayant cause.

 

Article 723 : Les co-indivisaires peuvent, s'ils sont tous d'accord, partager la chose commune de la manière qu'ils veulent. Si l'un d'eux est incapable, les formalités prescrites par la loi doivent être observées.

 

Article 724 : Si les co-indivisaires ne sont pas d'accord sur le partage de la chose commune, celui qui veut faire cesser l'état d'indivision doit assigner les autres co-indivisaires devant le tribunal.

Le tribunal désigne, s'il y a lieu, un ou plusieurs experts pour estimer la chose commune et pour la partager en lots, si la chose est partageable en nature sans que sa valeur en soit considérablement amoindrie.

 

Article 725 : L'expert procède à la formation des lots en prenant comme base la quote-part la plus petite, au cas même où le partage serait partiel.

Si l'un des co-indivisaires ne peut obtenir toute sa quote-part en nature, une soulte lui est accordée pour l'indemniser de ce qui manque à cette quote-part.

 

Article 726 : Le tribunal statue sur toutes contestations et notamment celles relatives à la formation des lots.

 

Article 727 : Le partage a lieu par voie de tirage au sort, le tribunal en dressera procès-verbal et rend un jugement attribuant à chaque co-indivisaire sa part divise.

 

Article 728 : Lorsque le partage en nature n'est pas possible ou s'il doit entraîner une diminution considérable de la valeur de la chose à partager, il est procédé à la vente sur licitation de la chose suivant les règles prévues au code de procédure civile. Les enchères sont limitées aux seuls co-indivisaires s'ils sont unanimes à le demander.

 

Article 729 : Les créanciers de chaque co-indivisaire peuvent s'opposer à ce que le partage en nature ou la vente en licitation aient lié sans leur intervention.

L'opposition est faite entre les mains de tous les co-indivisaires et il en résulte, pour ces derniers, l'obligation d'appeler les créanciers opposants à tous les actes de la procédure, sous peine d'inopposabilité du partage à leur égard. Dans tous les cas, doivent être appelés les créanciers inscrits avant l'introduction de l'action en partage.

Si le partage est déjà effectué, les créanciers qui ne sont pas intervenus ne peuvent l'attaquer qu'en cas de fraude.

 

Article 730 : Le co-partageant est censé avoir été propriétaire de la part qui lui est échue depuis le jour où il est devenu propriétaire à l'indivis, et n'avoir jamais été propriétaire des autres parts.

 

Article 731 : Les co-partageants sont garants les uns envers les autres du trouble ou de l'éviction dus à une cause antérieure au partage.

Chacun d'eux est tenu, en proportion de sa quote-part, d'indemniser le co-partageant, troublé ou évincé en tenant compte de la valeur de la chose au moment du partage.

Si l'un des co-partageants est insolvable, la part qui lui incombe est supportée par le co-partageant garanti et tous les co-partageants solvables.

La garantie n'a pas lieu, si l'espèce d'éviction soufferte a été acceptée par une clause particulière et expresse de l'acte de partage. Elle cesse lorsque c'est par sa faute que le co-partageant souffre de l'éviction.

 

Article 732 : Le partage conventionnel peut être rescindé si l'un des co-partageants établit, à son préjudice, une lésion de plus d'un cinquième, en tenant compte de la valeur de la chose au moment du partage.

L'action doit être intentée dans le courant de l'année qui suit le partage. Le défendeur peut en arrêter le cours et empêcher un nouveau partage, s'il fournit au demandeur le supplément de sa part, en espèces ou en nature.

 

Article 733 : Par le partage provisionnel, les co-propriétaires conviennent d'attribuer à chacun d'eux la jouissance d'une part divise égale à sa quote-part dans la chose commune, moyennant renonciation, au profit des co-propriétaires, à la jouissance des autres parties. Cette convention ne peut être conclue pour plus de cinq années. S'il n'a pas été fixé de délai ou si le délai est expiré, sans qu'un nouvel accord soit intervenu, le partage est valable pour une année renouvelable, à moins que le partage ne soit dénoncé par l'un des co-propriétaires, trois mois avant l'expiration de l'année en cours.

Si le partage provisionnel se prolonge pendant quinze ans, il se convertit en partage définitif, à moins d'accord contraire. Si la possession d'une part divise par l'un des co-propriétaires se maintient pendant quinze ans, cette possession est présumée avoir lieu en vertu d'un partage provisionnel.

 

Article 734 : Le partage provisionnel peut également avoir lieu si les co-propriétaires conviennent de jouir de la totalité de la chose commune, chacun d'eux pendant une période correspondant à sa quote-part.

 

Article 735 : Le partage provisionnel est régi, quant à son opposabilité aux tiers, à la capacité des co-partageants, à leurs droits et obligations et quant aux moyens de preuve, par les dispositions relatives au contrat de bail, en tant qu'elles ne sont pas incompatibles avec la nature de ce partage.

 

Article 736 : Les co-propriétaires peuvent convenir, au cours des opérations du partage définitif, de procéder au partage provisionnel. Ce partage demeure en vigueur jusqu'à la conclusion du partage définitif.

Si les co-propriétaires ne sont pas d'accord sur le partage provisionnel, ce partage peut être ordonné par le tribunal à la demande de l'un des co-propriétaires, et après recours, s'il y a lieu.

 

Article 737 : Les co-propriétaires d'une chose servant à l'usage ne peuvent en demander le partage, s'il résulte du but auquel la chose est destinée, qu'elle doit toujours demeurer dans l'indivision.

 

Article 738 : Les membres d'une même famille, ayant un travail ou des intérêts communs, peuvent convenir par écrit de créer une communauté familiale. Elle se compose, soit d'un héritage, s'ils conviennent de le laisser en tout ou en partie, soit de tout autre bien leur appartenant.

 

Article 739 : On peut convenir de créer une communauté pour une durée n'excédant pas quinze ans. Toutefois, chacun des co-propriétaires peut, s'il a des motifs graves, demander au tribunal l'autorisation de retirer sa part de la communauté avant l'expiration du terme convenu. Lorsqu'il n'y a pas de durée déterminée pour la communauté, chacun des co-propriétaires peut se retirer, en donnant un préavis de six mois aux autres co-propriétaires.

 

Article 740 : Les co-propriétaires ne peuvent demander le partage tant que dure la communauté familiale et nul co-propriétaire ne peut disposer de sa quote-part au profit d'une personne étrangère à la famille, sans le consentement de tous les co-propriétaires.

Si une personne étrangère à la famille acquiert à la suite d'une aliénation volontaire ou forcée, la quote-part de l'un des co-propriétaires, cette personne ne fait partie de la communauté familiale qu'avec le consentement des autres co-propriétaires.

 

Article 741 : Les co-propriétaires, qui réunissent la majorité de la valeur des quotes-parts, peuvent désigner parmi eux un ou plusieurs administrateurs. L'administrateur peut sauf accord contraire, changer le but auquel la chose commune se trouve destinée, de manière à assurer une meilleure jouissance de la chose.

L'administrateur peut être révoqué de la manière suivant laquelle il a été nommé, nonobstant tout accord contraire ; le tribunal peut également le révoquer, pour des motifs graves, à la demande de tout co-propriétaire.

 

Article 742 : Sous réserve des dispositions précédentes, la communauté familiale est régie par les dispositions relatives à la propriété indivise et par celles relatives au mandat.

 

Section 5 – de la Copropriété des Immeubles Bâtis

 

1 – Dispositions Générales

 

Article 743 : La copropriété est la situation juridique d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans les parties communes.

 

Article 744 : Les parties privatives sont les parties des bâtiments et du terrain, qui appartiennent divisément à chacun des co-propriétaires et qui sont affectées à son usage exclusif et particulier.

Sont réputées parties privatives :

  • Les carrelages, dalles, revêtements de sols ;
  • Les plafonds et les parquets, à l'exclusion du gros-œuvre ;
  • Les cloisons intérieures avec leurs portes ;
  • Les portes palières, les fenêtres, les portes-fenêtres, les persiennes, les volets ou stores ainsi que leurs accessoires ;
  • Les barres d'appui des fenêtres, les garde-corps et balustrades en fer des balcons ;
  • Les enduits intérieurs des murs et cloisons, quels qu'ils soient;
  • Les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui dépendent ;
  • L'encadrement et le dessus des cheminées, les coffres et les faux-coffres ;
  • Les installations sanitaires des salles d'eau, des cabinets de toilette et des water-closets ;
  • Les installations des cuisines ;
  • Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude pouvant exister à l'intérieur d'un local privatif ;
  • Sont présumés mitoyens entre les co-propriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs de locaux privatifs et non compris dans le gros-œuvre .

Article 745 : Les parties communes sont les parties des bâtiments et du terrain, qui appartiennent indivisément à l'ensemble des co-propriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot, et qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les co-propriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Sont réputés parties communes :

  • Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
  • Le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées à usage commun ;
  • Les logias, balcons, terrasses même s'ils sont en tout ou en partie réservés à l'usage exclusif d'un co-propriétaire ;
  • Les locaux des services communs ;
  • Les halls et couloirs d'entrée, les escaliers, les ascenseurs.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes :

  • Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ;
  • Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.

Article 746 : La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la co-propriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

«Art. 746 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la partie utile de celui-ci par rapport à la surface utile globale de l'ensemble des lots formant l'unité foncière »

 

Article 747 : Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ou d'une licitation forcée.

 

Article 748 : Un règlement de co-propriété, incluant ou non un état descriptif de division, détermine la destination des parties privatives et des parties communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de co-propriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des co-propriétaires sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.

«Art. 748 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Un règlement de copropriété précise la destination des parties communes et des parties privatives, les conditions de jouissance ainsi que les règles relatives à l'administration et à la gestion de ces parties »

 

2 – des Droits et Obligations des Copropriétaires

 

Article 749 : Chaque co-propriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et communes à la condition de ne pas nuire aux droits des autres co-propriétaires, ni de porter atteinte à la destination de l'immeuble.

 

Article 750 : Les co-propriétaires sont tenus de participer à deux catégories de charge :

  • Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot,
  • Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Le règlement de co-propriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

«Art. 750 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les charges communes se répartissent en deux catégories:

  • 1°) les charges de 1ère catégorie inhérentes à la gestion courante et aux menues réparations des parties communes.
  • Ces charges incombent à l'ensemble des occupants effectifs ou non. Elles sont réparties en parts égales entre chacun des occupants qui devront s'en acquitter auprès de l'administrateur selon les modalités arrêtées par l'assemblée générale.
  • 2°) Les charges de 2ème catégorie inhérentes aux grosses réparations de l'immeuble, à sa maintenance ainsi qu'à la sécurité des copropriétaires ou occupants.

Elles incombent aux copropriétaires de l'immeuble.

La répartition de ces charges est faite sur la quote-part de chaque partie commune afférente à chaque lot »

 

Article 750 bis : (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les collectivités, services et organismes publics doivent prévoir, dans leur budget, les crédits nécessaires pour le paiement des charges qui leur incombent en qualité de copropriétaires ou occupants »

 

2 - Des droits et obligations des copropriétaires et/ou occupants:

 

Article 750 bis 1: (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

L'administrateur peut recourir, en cas de non-paiement par les personnes concernées des charges leur incombant au titre de la 1ère et de la 2ème catégorie, à la procédure de recouvrement forcé »

 

Article 750 bis 2 : (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Dans le cas où le copropriétaire ou occupant est un organisme ou un service public ou une collectivité locale, le recouvrement des charges lui incombant, après mise en demeure, est garanti, en cas de non paiement, par le débit d'office sur les crédits prévus à cet effet, par le comptable public, sur saisine de l'administrateur qui doit fournir toutes les justifications, notamment les factures, résolutions de l'assemblée et tout autre document.

Ce débit intervient un mois après saisine du comptable compétent »

 

Article 751 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à la majorité des deux-tiers des co-propriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité absolue, la modification de la réparation des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

A défaut de décision par l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout co-propriétaire peut saisir le tribunal de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

 

Article 752 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Chaque co-propriétaire peut poursuivre, en justice, la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à celle d'un autre co-propriétaire est inférieure de plus d'un quart dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 750. Le tribunal peut procéder à la nouvelle répartition des charges.

Cette action doit être exercée par tout co-propriétaire dans le délai de 5 ans à partir de la publication du règlement de co-propriété à la conservation des hypothèques ; elle peut également être exercée par l'acquéreur d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot.

 

Article 753 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le règlement de co-propriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des co-propriétaires qu'à dater de leur publication à la conservation des hypothèques.

 

Article 754 : Le co-propriétaire qui aliène à titre onéreux son lot est tenu de présenter au notaire, un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat ; avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par simple lettre recommandée avec accusé de réception, à la diligence de l'acquéreur ; le syndic peut former, dans un délai de 8 jours à compter dudit avis de mutation, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

«Art. 754 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

En cas de mutation, l'ancien propriétaire reste tenu du paiement de toutes les créances nées de la copropriété, liquides et exigibles à la date de la mutation, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif.

Le copropriétaire qui aliène, à titre onéreux, son lot, est tenu de présenter au notaire un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toutes obligations à l'égard de la collectivité des copropriétaires; l'avis de la mutation doit être donné à l'administrateur par simple lettre recommandée avec accusé de réception, à la diligence de l'acquéreur; l'administrateur peut former, dans un délai de quinze (15) jours à compter dudit avis de mutation, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire »

 

Article 755 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

La collectivité des co-propriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile.

 

Article 756 : Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque co-propriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot.

Elles bénéficient, en outre, du privilège réservé au bailleur d'immeuble.

«Art. 756 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les créances de toute nature de l'assemblée, à l'encontre de chaque copropriétaire, sont garanties par une hypothèque légale sur son lot.

Ces créances bénéficient, en outre, du privilège réservé au bailleur d'immeuble »

Article 756 bis : (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradation ont droit à une indemnité.

Cette indemnité qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

 

Article 756 bis 1: (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

En cas de destruction totale ou partielle, les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré, peuvent décider, à la majorité des voix, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.

Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.

 

3. De l'administration et de la gestion des immeubles à usage collectif.

 

Article 756 bis 2: (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

La collectivité des copropriétaires et/ou occupants se constitue en assemblée dotée de la personnalité civile.

L'assemblée a pour attributions l'administration et la conservation de l'immeuble ainsi que la gestion des parties communes.

 

Article 756 bis 3: (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

L'administrateur est élu par l'assemblée qui peut le révoquer, le cas échéant.

A défaut, l'administrateur est désigné d'office par le président de l'assemblée populaire communale du lieu où se trouve l'immeuble.

 

3 – de l’Administration et de la Gestion de la Copropriété

 

Article 757 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le syndic est nommé par la première assemblée générale des copropriétaires qui peut lui adjoindre un suppléant.

A défaut de nomination par l'assemblée générale, le syndic est désigné par le président du tribunal à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.

 

Article 758 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le syndic est particulièrement chargé :

D’assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

D’administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ;

De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, ainsi que pour la publication des modifications apportés au règlement de copropriété sans que l'accord de chaque copropriétaire soit nécessaire ;

Le syndic est seul responsable de sa gestion. Il ne peut se faire substituer.

 

Article 759 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le syndic ne peut être nommé pour une durée supérieure à deux ans, mais il peut être réélu.

Les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne choisie parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux.

En cas d'empêchement du syndic ou de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

 

Article 760 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Un conseil syndical de trois membres au moins peut, à tout moment, être désigné par l'assemblée générale à la majorité prévue à l'article 766 et, à défaut, par le président du tribunal, sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires.

Ne peuvent faire partie du conseil le syndic et son conjoint, même s'ils sont copropriétaires.

 

Article 761 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le conseil syndical a pour mission d'assurer la liaison entre la collectivité des copropriétaires et le syndic, d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.

Le conseil syndical se réunit au moins une fois tous les six mois à la demande de son président ; il peut en outre, se réunir à toute époque, à la demande de l'un quelconque de ses membres ou du syndic.

Les décisions du conseil syndical sont prises à la simple majorité des votants à condition que trois au moins de ses membres soient présents.

 

Article 762 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales sous réserve des dispositions des articles 764 et 765.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

 

Article 763 : L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic toutes les fois qu'il le juge utile et, au moins, une fois par an.

Il doit également la convoquer chaque fois que la demande lui en est faite soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires.

L'assemblée élit son président au début de chaque réunion.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée. Mais, en aucun cas, le syndic et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l'assemblée. Ils ne peuvent non plus recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire.

L'assemblée ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

«Art. 763 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

L'assemblée tient obligatoirement une réunion ordinaire une fois par an, dans les trois mois qui suivent l'activité de fin d'exercice, sur convocation de l'administrateur.

Elle tient également une réunion extraordinaire, si besoin est, sur convocation et à l'initiative de l'administrateur ou à la diligence des copropriétaires et occupants.

L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et pour lesquelles les convocations et les notifications constatées sont régulièrement faites »

 

Article 763 bis : (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

A début de chaque réunion, l'assemblée désigne, par vote à main levée, un président de séance; à défaut de candidat, le plus âgé des copropriétaires et/ou occupants est désigné d'office.

L'administrateur assure le secrétariat de la séance. En aucun cas, l'administrateur et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l'assemblée ».

 

Article 764 : Sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents, ou représentés, les décisions de l'assemblée statuant sur les questions relatives à l'application du règlement de copropriété et les points qui n'auraient pas été prévus et généralement sur toutes les questions intéressant la copropriété.

«Art. 764 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les décisions de l'assemblée sont prises par vote de suffrage en majorité simple ou qualifiée et leur exécution est confiée à l'administrateur de l'immeuble placé directement sous son contrôle.

Cet administrateur est le mandataire de l'assemblée. Il la représente en justice »

 

Article 764 bis : (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Le copropriétaire participe aux travaux de l'assemblée et dispose du droit de vote sur toutes les questions inhérentes à la copropriété.

Le locataire participe également à tous les travaux de l'assemblée et dispose d'une voix délibérative dans les cas suivants:

  • 1°) Lorsque l'assemblée délibère des charges de 1ère catégorie,
  • 2°) Lorsque l'assemblée délibère des travaux de réparation reconnus indispensables par la majorité des membres,
  • 3°) Lorsque le copropriétaire concerné est absent ou non régulièrement représenté à l'assemblée »

Article 764 bis 1: (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les copropriétaires ou occupants peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix à l'exception de l'administrateur ou de son conjoint.

Aucun mandataire ne peut recevoir plus d'une délégation de vote.

En cas d'indivision d'un lot et à défaut du représentant commun délégué par les intéressés, un mandataire sera désigné par le président du tribunal, à la requête de l'un des indivisaires ou de l'administrateur.

 

Article 764 bis 2: (Article inséré par l’article 2 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les décisions adoptées par l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires et/ou occupants et à leurs ayants cause.

Elles ne peuvent être contestées par les opposants ou absents et non représentés que devant le tribunal et dans un délai de deux mois, de la notification des décisions qui leur est faite, à peine de déchéance.

 

Article 765 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, même absents ou non représentés, les décisions de l'assemblée générale concernant :

  • L’autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, mais conformes à sa destination ;
  • La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
  • Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires ;
  • Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires;
  • La modification de la répartition des charges visées à l'article 750 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.

A défaut de décision prise dans les conditions de majorité du présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 766 ci-dessous.

 

Article 766 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois-quarts des voix, les décisions de l'assemblée concernant :

Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'alinéa 4 de l'article 765 ;

La modification ou, éventuellement, l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration autres que ceux visés à l'alinéa 5 de l'article 765.

 

Article 767 : L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

«Art. 767 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement de copropriété »

 

Article 768 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

L'assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l'article 766 peut, à la condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou à la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de charge des indemnités prévues à l'article 770 en proportion des avantages qui résulteront de travaux envisagés pour chacun des copropriétaires.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

La décision prise par l'assemblée générale oblige les copropriétaires à participer dans la proportion fixée par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues à l'article 770 ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

 

Article 769 : La surélévation ou la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, ne doit être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.

La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 767, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever.

«Art. 769 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, ne peut être réalisée que sur décision de l'assemblée prise à l'unanimité de ses membres copropriétaires.

La décision d'accorder, aux mêmes fins, le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre l'unanimité des copropriétaires, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur dudit bâtiment »

 

Article 770 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison, soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires est répartie, s'il s'agit de travaux décidés dans les conditions prévues à l'article 769 en proportion de la participation de chacun au coût des travaux et, s'il s'agit de travaux de surélévation prévus à l'article 769 selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

 

Article 771 : (Article abrogé par l’article 3 de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistré, peut décider à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.

Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit, sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.

 

Article 772 : Les actions personnelles nées de l'application du statut de la copropriété entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescriront par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester la décision des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification par le syndic des décisions de l'assemblée.

«Art. 772 : (Article modifié par l’article 1er de la loi N°83-01 du 29 janvier 1983)

Les actions personnelles nées de l'application du statut de la copropriété entre les occupants ou entre un occupant et l'administrateur, se prescrivent par un délai de dix (10) ans.

Les actions qui ont pour objet de contester la décision de l'assemblée doivent, à peine de déchéance, être introduites par les occupants opposants ou défaillants, dans un délai de deux (2) mois à compter de leur notification par l'administrateur »

 

Chapitre 2 – des Modes d’Acquisition de la Propriété

 

Section 1 – de l’Occupation et de la Succession

 

Article 773 : Tous les biens vacants et sans maître et ceux des personnes qui décèdent sans héritier, ou dont les successions sont abandonnées, appartiennent à l'Etat.

 

Article 774 : La détermination des héritiers et de leurs parts héréditaires et la dévolution des biens successoraux sont régies par les règles du code de la famille.

 

Section 2 – du Testament

 

Article 775 : Le testament est régi par le code de la famille et les lois y relatives.

 

Article 776 : Tout acte juridique accompli par une personne pendant sa dernière maladie dans un but de libéralité, est censée être une disposition testamentaire et doit être régi par les règles du testament, quelle que soit la dénomination donnée à cet acte.

Les héritiers du disposant sont tenus de prouver que l'acte juridique a été accompli par leur auteur pendant sa dernière maladie.

Cette preuve peut être administrée par tous les moyens. Si l'acte n'a pas acquis date certaine, il ne fait pas preuve de sa date à l'égard des héritiers.

Si les héritiers prouvent que l'acte a été accompli par leur auteur pendant sa dernière maladie, cet acte est censé être fait dans un but de libéralité à moins que le bénéficiaire ne prouve le contraire. Le tout sauf dispositions spéciales contraires.

 

Article 777 : A moins de preuve contraire, lorsqu'une personne fait un acte de disposition au profit d'un de ses héritiers tout en se réservant, d'une manière quelconque, la possession et la jouissance de la chose objet de cette aliénation pour la durée de sa vie, l'acte est censé être une disposition testamentaire et doit être régi par les règles du testament.

 

Section 3 – de l’Accession

 

Article 778 : Les alluvions apportées successivement et imperceptiblement par les fleuves, appartiennent aux propriétaires riverains.

 

Article 779 : Les relais de la mer appartiennent à l'état.

Il n'est pas permis d'empiéter sur la mer. Les terrains artificiellement soustraits à l'action du flot, appartiennent à l'état.

 

Article 780 : Les propriétaires des terrains contigus à des eaux dormantes, telles que les lacs et les étangs, n'acquièrent pas les terres découvertes par le retrait de ces eaux, et ne perdent pas celles que les eaux envahissent.

 

Article 781 : L'attribution des terrains déplacés ou découverts par le fleuve et les îles formées dans son lit, est réglée par les lois spéciales.

 

Article 782 : Toute plantation, toute construction ou tout autre ouvrage existant au-dessus ou au-dessous du sol, est censé avoir été fait par le propriétaire du sol à ses frais et lui appartient.

Il peut, toutefois, être prouvé que l'ouvrage a été fait par un tiers à ses frais, comme il peut être prouvé que le propriétaire du sol a accordé à un tiers la propriété de l'ouvrage déjà existant ou le droit d'établir cet ouvrage et d'en acquérir la propriété.

 

Article 783 : Les plantations, constructions ou autres ouvrages faits avec des matériaux appartenant à autrui, deviennent la propriété exclusive du propriétaire du sol lorsque l'enlèvement de ces matériaux n'est pas possible sans grave dégâts aux ouvrages ou lorsque cet enlèvement est possible et que l'action en revendication n'a pas été intentée dans l'année à partir du jour où le propriétaire des matériaux a eu connaissance de leur incorporation dans ces ouvrages.

Au cas où le propriétaire du sol acquiert la propriété des matériaux, il doit en payer la valeur avec la réparation du préjudice subi s'il y a lieu. En cas de revendication, l'enlèvement est fait aux frais du propriétaire du sol.

 

Article 784 : Lorsque les ouvrages ont été faits, en connaissance de cause par un tiers avec ses propres matériaux, sans le consentement du propriétaire du sol, celui-ci peut, dans le délai d'un an à partir du jour où il a eu connaissance de l'exécution de ces ouvrages, demander soit leur enlèvement aux frais du tiers avec réparation du préjudice s'il y a lieu, soit leur maintien moyennant paiement ou de leur valeur en état de démolition ou d'une somme égale à la plus-value que ces ouvrages ont procuré au sol.

Le tiers qui a fait les ouvrages peut demander leur enlèvement s'il n'en résulte point des dommages au fonds, à moins que le propriétaire du sol ne préfère garder les ouvrages conformément aux dispositions de l'alinéa précédent.

 

Article 785 : Si le tiers qui a exécuté les ouvrages mentionnés à l'article 784 était de bonne foi, le propriétaire du sol n'a pas le droit d'en demander l'enlèvement, mais il peut à son choix payer au tiers, lorsque celui-ci n'en demande pas la séparation, ou la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, ou une somme égale à la plus-value que ces ouvrages ont procurée au fonds.

Toutefois, si les ouvrages sont tellement considérables, que le remboursement de leur valeur s'avère onéreux pour le propriétaire du sol, celui-ci peut demander l'attribution au tiers de la propriété du sol contre paiement d'une indemnité équitable.

 

Article 786 : Si un tiers fait des ouvrages avec ses propres matériaux, après avoir obtenu l'autorisation du propriétaire du sol, celui-ci ne peut, à défaut de convention au sujet de ces ouvrages, en demander l'enlèvement ; il doit payer au tiers, si ce dernier ne demande pas leur séparation, l'une des deux valeurs prévues au premier alinéa de l'article 785.

 

Article 787 : Les dispositions de l'article 841 s'appliquent au règlement de l'indemnité prévue aux trois articles 784, 785 et 786.

 

Article 788 : Si, en procédant à la construction d'un bâtiment dans son propre fonds, le propriétaire empiète, de bonne foi, sur une partie du fonds contiguë, le tribunal peut, suivant son appréciation, contraindre le propriétaire de ce dernier fonds, à céder à son voisin la propriété de la partie occupée par le bâtiment, moyennant une indemnité équitable.

 

Article 789 : Les constructions légères, telles que les chalets, les boutiques et les baraques, qui sont élevées sur le fonds d'autrui sans intention de les établir en permanence, appartiennent à celui qui les a édifiées.

 

Article 790 : Si les ouvrages sont faits par un tiers avec des matériaux appartenant à autrui, le propriétaire de ces matériaux ne peut pas les revendiquer, mais il a droit à une indemnité contre le tiers et même contre le propriétaire du fonds jusqu’à concurrence de ce qui reste dû par ce dernier de la valeur de ces ouvrages.

 

Article 791 : Lorsque deux objets mobiliers, appartenant à deux propriétaires différents, se trouvent réunis sans qu'il soit possible de les séparer sans détérioration, le tribunal, lorsqu'il n'existe pas de convention entre les propriétaires, statue d'après les règles de l'équité en tenant compte du préjudice causé, de la condition et de la bonne foi de chacune des parties.

 

Section 4 – du Contrat de Propriété

 

Article 792 : En matière immobilière, la propriété et les autres droits réels sont transférés par l'effet du contrat, quand le fonds appartient au disposant conformément a l'article 164 et ce, sous réserve des dispositions suivantes.

 

Article 793 : La propriété des immeubles et les autres droits réels ne sont transférés, aussi bien entre parties qu'à l'égard des tiers, que si les formalités prévues par la loi et notamment les textes régissant la publicité foncière sont observés.

 

Section 5 – de la Chefâa

 

1 – des Conditions d’Exercice

 

Article 794 : La chefâa est la faculté de se substituer, dans une vente immobilière, à l'acheteur dans les cas et aux conditions prévue aux articles suivants.

 

Article 795 : Sous réserve des dispositions prévues par l'ordonnance portant révolution agraire, le droit de chefâa appartient :

  • Au nu-propriétaire dans le cas de vente de tout ou partie de l'usufruit correspondant à la nue-propriété,
  • Au copropriétaire à l'indivis en cas de vente d'une partie de l'immeuble indivis à un tiers,
  • A l'usufruitier en cas de vente de tout ou partie de la nue-propriété correspondant à son usufruit.

Article 796 : En cas de concours de plusieurs préempteurs, l'exercice du droit de chefâa se fait dans l'ordre prévu aux alinéas suivants :

  • S'il y a concours de plusieurs préempteurs de même rang, le droit de chefâa appartient à chacun d'eux dans la proportion de son droit,
  • Si l'acquéreur se trouve dans les conditions prévues par l'article 795 pour se rendre préempteur, il est préféré aux préempteurs de même rang que lui ou de rang postérieur, mais il est primé par ceux de rang antérieur.

Article 797 : Si un acheteur acquiert un immeuble susceptible de préemption et le revend avant que ne se manifeste aucune déclaration de chefâa ou avant la transcription de cette déclaration conformément à l'article 801, la chefâa ne peut être admise que contre le deuxième acquéreur et suivant les conditions de son achat.

 

Article 798 : Il n'y a pas lieu à chefâa :

  • Si la vente est faite aux enchères publiques conformément à une procédure prescrite par la loi;
  • Si la vente a lieu entre ascendants et descendants, ou entre conjoints, ou entre parents jusqu'au quatrième degré, ou entre alliés jusqu'au deuxième degré ;
  • Si le fonds vendu est destiné à l'exercice d'un culte ou doit être annexé à un immeuble déjà affecté à cet usage.

2 – de la Procédure

 

Article 799 : Celui qui veut exercer le droit de chefâa doit, à peine de déchéance, en faire la déclaration tant au vendeur qu'à l'acheteur dans un délai de trente jours de la date de la sommation qui lui a été signifiée soit par le vendeur soit par l'acheteur. Ce délai est augmenté du délai de distance, s'il y a lieu.

 

Article 800 : La sommation prévue à l'article 799 ci-dessus doit, à peine de nullité, contenir les indications suivantes :

  • Une description suffisante de l'immeuble assujetti à la chefâa ;
  • Le montant du prix et des frais dûment constatés, les conditions de la vente, les prénoms, noms, professions et domiciles du vendeur et de l'acheteur, le délai de trente jours pour faire la déclaration visée à l'article 799.

Article 801 : La déclaration de chefâa doit, à peine de nullité, être faite par acte authentique, signifié par la voie de greffe. Elle n'est opposable aux tiers que lorsqu'elle est transcrite.

Le prix de vente et les frais doivent, dans les trente jours, au plus tard, de la date de cette déclaration, être, sous peine de déchéance, intégralement déposés entre les mains du notaire à condition que ce dépôt soit effectué avant l'introduction de l'action de chefâa.

 

Article 802 : La demande en chefâa doit, à peine de déchéance, être introduite contre le vendeur et l'acquéreur devant le tribunal de la situation de l'immeuble dans le délai de trente jours à partir de la date de la déclaration prévue à l'article 801.

 

Article 803 : Sans préjudice des règles relatives à la publicité foncière, le jugement qui fait définitivement droit à la demande en chefâa, vaut titre de propriété pour le préempteur.

 

3 – des Effets de la Chefâa

 

Article 804 : Le préempteur est, vis-à-vis du vendeur, substitué à l'acquéreur en tous ses droits et obligations.

Il ne peut, toutefois, bénéficier du terme accordé à l'acquéreur pour le paiement du prix qu'avec le consentement du vendeur.

Si, après la préemption, l'immeuble est revendiqué par un tiers, le préempteur n'a recours que contre le vendeur.

 

Article 805 : Si, avant la déclaration de chefâa, l'acquéreur a fait des constructions ou des plantations, sur l'immeuble préempté, le préempteur est tenu de rembourser à l'acquéreur au choix de celui-ci, soit la somme dépensée, soit le montant de la plus-value que ces constructions ou plantations ont procurées à l'immeuble.

Mais si les constructions ou les plantations ont été faites après déclaration de préemption, le préempteur peut demander qu'elles soient enlevées. S'il préfère les conserver, il n'est tenu qu'au paiement de la valeur des matériaux de construction, de la main-d'œuvre ou des frais de plantation.

 

Article 806 : Ne sont pas opposables au préempteur les hypothèques et les affectations prises contre l'acquéreur de même que toutes ventes par lui consenties et tous droits réels constitués par lui ou contre lui, postérieurement à la date de la publicité de la déclaration de chefâa. Néanmoins, les créanciers inscrits conservent leurs droits de préférence sur le prix de l'immeuble revenant à l'acquéreur.

 

4 – de la Déchéance du Droit de la Chefâa

 

Article 807 : Le droit de préemption ne peut être exercé dans les cas suivants :

  • Si le préempteur y renonce même avant la vente ;
  • S'il s'est écoulé un an à partir du jour de la transcription de l'acte de vente ;
  • Dans les cas prévus par la loi.

Section 6 – de la Possession

 

1 – de l’Acquisition, du Transfert et de la Perte de la Possession

 

Article 808 : La possession ne peut être fondée sur des actes de pure faculté ou de simple tolérance.

La possession exercée par violence, clandestinement ou d'une façon équivoque ne peut avoir d'effet à l'égard de la personne au préjudice de laquelle se manifeste la violence, la clandestinité ou l'équivoque qu'à partir de la cessation de ces vices.

 

Article 809 : L'incapable peut acquérir la possession par l'intermédiaire de son représentant légal.

 

Article 810 : Sous réserve des dispositions prévues par l'ordonnance portant révolution agraire, la possession peut être exercée par un intermédiaire, à condition qu'il l'exerce au nom du possesseur et qu'il soit, à l'égard de ce dernier, dans de tels rapports de dépendance qu'il soit obligé de se conformer à ses instructions en ce qui concerne la possession.

En cas de doute, celui qui exerce la possession est présumé l'exercer pour son propre compte. S'il continue une possession antérieure, la continuation est présumée être faite au nom de celui qui a commencé la possession.

 

Article 811 : La possession se transmet, même sans remise matérielle, de la chose objet de la possession, par un accord de volonté entre le possesseur et son ayant cause si ce dernier est en mesure d'avoir sous son emprise le droit sur lequel porte la possession.

 

Article 812 : La possession peut être transmise sans remise matérielle si le possesseur continue la possession pour le compte de son ayant cause ou si ce dernier demeure en possession mais pour son propre compte.

 

Article 813 : La remise des titres délivrées en représentation de marchandises confiées à un voiturier ou entreposées dans des magasins, équivaut à la remise des marchandises mêmes.

Toutefois, si les titres sont remis à une personne et les marchandises à une autre personne, et que les deux soient de bonne foi, la préférence est à celle qui a reçu les marchandises.

 

Article 814 : La possession se transmet, avec tous ses caractères, à l'ayant cause à titre universel. Toutefois, si l'auteur était de mauvaise foi, l'ayant cause qui prouve sa propre bonne foi, peut s'en prévaloir.

L'ayant cause, à titre particulier, peut joindre à sa possession celle de son auteur pour aboutir à la prescription.

 

Article 815 : La possession cesse lorsque le possesseur abandonne son pouvoir de fait sur le droit qui en est l'objet ou lorsqu'il le perd de toute autre manière.

 

Article 816 : La possession ne cesse pas si un obstacle de nature temporaire empêche le possesseur d'exercer le pouvoir de fait sur le droit qu'il possède.

Toutefois, la possession cesse si cet obstacle dure une année entière et qu'il soit le résultat d'une nouvelle possession exercée contre la volonté ou à l'insu du possesseur. Le délai d'un an court à partir du moment où la nouvelle possession a commencé, si elle a eu lieu publiquement ou du jour où l'ancien possesseur en a pris connaissance si elle a commencé clandestinement.

 

2 – de la Protection de la Possession

 

Article 817 : Celui qui est dépossédé d'un immeuble peut dans l'année qui suit la dépossession, demander à être réintégré dans sa possession. Si la dépossession est clandestine, le délai d'un an commence du jour où elle est découverte.

Celui qui possède pour autrui peut également demander à être réintégré dans la possession.

 

Article 818 : Si la possession de celui qui est dépossédé n'avait pas duré un an, il ne peut intenter la réintégrande contre l'auteur de la dépossession que si la possession de ce dernier n'est pas meilleure.

Est meilleure la possession fondée sur un titre légitime. Si aucun des deux possesseurs n'a de titre, ou s'ils ont des titres d'égale valeur, la meilleure possession est la plus ancienne en date.

Si la dépossession a lieu par violence, le possesseur peut, dans tous les cas, intenter la réintégrande dans l'année qui suit la dépossession.

 

Article 819 : Celui qui est dépossédé peut, dans le délai légal, intenter la réintégrande contre le tiers, même de bonne foi, qui a reçu la chose usurpée.

 

Article 820 : Celui qui possède un immeuble durant une année entière, peut, s'il est troublé dans sa possession, exercer, dans l'année qui suit le trouble, une action en justice, pour le faire cesser.

 

Article 821 : Le possesseur d'un immeuble qui, après une année entière de possession, craint pour de justes raisons d'être troublé par de nouveaux travaux menaçant sa possession, peut demander au juge d'ordonner la suspension de ces travaux, à condition qu'ils ne soient pas terminés et qu'il ne se soit pas écoulé une année depuis le commencement des travaux qui ont causé le dommage.

Le juge peut interdire ou autoriser la continuation des travaux.

Dans les deux cas, il peut ordonner de fournir une caution appropriée pour répondre, dans le cas d'un jugement ordonnant la suspension de ces travaux, de la réparation du dommage causé par le fait de cette suspension, lorsqu'une décision définitive démontre que l'opposition à leur continuation était mal fondée, et, dans le cas d'un jugement ordonnant la continuation de ces travaux, de leur démolition en totalité ou en parti et de la réparation du dommage subi par le possesseur, lorsqu'il obtient un jugement définitif en sa faveur.

 

Article 822 : En cas de conflit entre plusieurs personnes sur la possession d'un même droit, celui qui a la possession matérielle est présumé en être provisoirement le possesseur, à moins qu'il n'ait acquis cette possession par les moyens dolosifs.

 

Article 823 : Le possesseur d'un droit est présumé en être le titulaire jusqu'à preuve contraire.

 

Article 824 : Est présumé de bonne foi le possesseur d'un droit qui ignore qu'il porte atteinte au droit d'autrui à moins que cette ignorance ne soit le résultat d'une faute grave.

Si le possesseur est une personne morale, c'est la bonne ou la mauvaise foi de son représentant qui doit être prise en considération.

La bonne foi est toujours présumée jusqu'à preuve contraire.

 

Article 825 : Le possesseur ne perd sa bonne foi que du moment où il sait que sa possession porte atteinte au droit d'autrui.

La bonne foi cesse dès que les vices de la possession ont été notifiées au possesseur par acte introductif d'instance. Est réputé de mauvaise foi celui qui a usurpé par violence la possession d'autrui.

 

Article 826 : Sauf preuve contraire, la possession conserve le même caractère qu'elle avait lorsqu'elle a été acquise.

 

3 – des Effets de la Possession, de la Prescription Acquisitive

 

Article 827 : Celui qui exerce la possession sur une chose, mobilière ou immobilière, ou sur un droit réel mobilier ou immobilier sans qu'il en soit le propriétaire ou le titulaire, en devient propriétaire si sa possession continue sans interruption pendant quinze ans.

 

Article 828 : Si la possession est exercée de bonne foi et en vertu d'un titre sur un immeuble ou sur un droit réel immobilier, la prescription acquisitive est de dix ans.

La bonne foi n'est nécessaire qu'au moment de l'acte translatif du droit.

Le juste titre est un acte émanant d'une personne qui n'est pas le propriétaire de la chose ou le titulaire du droit à prescrire. Il doit être publié.

 

Article 829 : Dans tous les cas, on ne peut prescrire les droits successoraux que par une possession de trente-trois ans.

 

Article 830 : La possession actuelle dont l'existence à un moment antérieur déterminé a été établie, est présumée avoir existé durant l'intervalle, à moins d'une preuve contraire.

 

Article 831 : Nul ne peut prescrire contre son titre, en ce sens que l'on ne peut point se changer à soi-même, la cause et le principe de sa possession.

Toutefois, on peut acquérir par prescription si le titre de la possession est interverti, soit par le fait d'un tiers, soit par suite de la contradiction opposée par le possesseur au droit du propriétaire ; mais en pareil cas, la prescription ne court qu'à partir de l'interversion du titre.

 

Article 832 : En ce qui concerne le calcul du délai de la prescription, sa suspension ou son interruption, le fait de s'en prévaloir en justice, la renonciation à la prescription et la convention relative à la modification du délai, les règles de la prescription extinctive, en tant qu'elles ne sont pas incompatibles avec la nature de la prescription acquisitive, sont applicables, sous réserve des dispositions suivantes.

 

Article 833 : Quel que soit le délai de la prescription acquisitive, elle est suspendue s'il existe une cause de suspension.

 

Article 834 : La prescription acquisitive est interrompue si le possesseur abandonne ou perd la possession même par le fait d'un tiers.

Toutefois, la prescription n'est pas interrompue par la perte de la possession si le possesseur recouvre la possession dans l'année ou intente la réintégrande dans le même délai.

 

4 – de l’Acquisition des Immeubles par la Possession

 

Article 835 : Celui qui possède en vertu d'un juste titre une chose mobilière, un droit réel mobilier ou un titre au porteur, en devient propriétaire ou titulaire si, au moment où il en a pris possession, il était de bonne foi.

Si le possesseur a, de bonne foi et en vertu d'un juste titre, possédé la chose comme étant libre de toutes charges ou limitations réelles, il en acquiert la propriété libre de telles charges ou limitations.

La seule possession fait présumer le juste titre et la bonne foi sauf preuve contraire.

 

Article 836 : Celui qui a perdu ou auquel a été volé une chose mobilière ou un titre au porteur peut, dans un délai de trois ans de la perte ou du vol, les revendiquer contre le tiers de bonne foi entre les mains duquel il les trouve.

Si la chose perdue ou volée se trouve entre les mains d'une personne qui l'a achetée de bonne foi sur le marché, aux enchères publiques ou à un marchand qui fait le commerce de choses semblables, cette personne peut demander à celui qui revendique la chose, de lui rembourser le prix qu'elle a payé.

 

5 – de l’Acquisition des Fruits par la Possession

 

Article 837 : Le possesseur acquiert les fruits perçus tant qu'il est de bonne foi.

Les fruits naturels ou industriels sont réputés perçus du jour où ils sont séparés. Quant aux fruits civils, ils sont réputés perçus au jour le jour.

 

Article 838 : Le possesseur de mauvaise foi répond de tous les fruits qu’il a perçus ou qu'il a négligé de percevoir, à partir du moment où il est devenu de mauvaise foi.

Toutefois, il peut se faire rembourser les frais de production effectués par lui.

 

6 – de la Répétition des Dépenses

 

Article 839 : Le propriétaire auquel la chose est restituée, doit payer au possesseur toutes les dépenses nécessaires que celui-ci a faites.

Pour ce qui est des dépenses utiles, les dispositions des articles 784 et 785 sont applicables.

Si les dépenses sont voluptuaires, le possesseur n'a rien a réclamer. Toutefois, il peut enlever les ouvrages qu'il a faits à condition de restituer la chose dans son état primitif, à moins que le propriétaire ne préfère les maintenir moyennant le paiement de leur valeur en état de démolition.

 

Article 840 : Celui qui reçoit la possession d'un précédent propriétaire ou possesseur peut, s'il prouve avoir remboursé les impenses à ce dernier, les réclamer à celui qui revendique la chose.

 

Article 841 : Le juge peut, à la demande du propriétaire choisir le moyen qu'il estime opportun pour le remboursement des dépenses prévues aux articles 839 et 840. Il peut aussi décider que le remboursement soit effectué par des versements périodiques pourvu que les garanties nécessaires soient fournies. Le propriétaire peut se libérer de cette obligation en payant d'avance une somme égale au montant de ces versements.

 

7 – de la Responsabilité en cas de Perte

 

Article 842 : Si le possesseur a, de bonne foi, joui de la chose conformément à son droit présumé, il ne doit de ce chef aucune indemnité à celui auquel il est tenu de la restituer.

Il ne répond de la perte de la chose ou de sa détérioration que jusqu'à concurrence du profit qu'il a tiré en raison de sa perte ou de sa détérioration.

 

Article 843 : Si le possesseur est de mauvaise foi, il répond de la perte de la chose ou de sa détérioration, même résultant d'un cas fortuit ou de force majeure à moins qu'il ne soit prouvé qu'elles se seraient produites même si la chose eut été en la possession de celui qui la revendique.

 

Titre 2 – des Démembrement du Droit de la Propriété

 

Chapitre 1 – de l’Usufruit, de l’Usage de l’Habitation

 

1 – de l’Usufruit

 

Article 844 : Le droit d'usufruit peut être acquis par convention, par préemption, par prescription, ou en vertu de la loi. L'usufruit peut être légué à des personnes successives si elles sont en vie au moment du legs ; il peut être également légué à l'enfant simplement conçu.

 

Article 845 : Les droits et obligations de l'usufruitier sont régis par le titre constitutif de l'usufruit ainsi que par les dispositions des articles suivants.

 

Article 846 : Les fruits de la chose grevée par le droit d'usufruit, sont acquis à l'usufruitier en proportion de la durée de son usufruit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 2 de l'article 839.

 

Article 847 : L'usufruitier doit user de la chose dans l'état où il l'a reçue et suivant sa destination ; il doit observer les règles d'une bonne administration.

Le propriétaire peut s'opposer à tout acte d'usage illicite ou non conforme à la nature de la chose. S'il prouve que ses droits sont en danger, il peut exiger des sûretés. Si l'usufruitier ne les fournit pas ou si, malgré l'opposition du propriétaire, il continue à faire de la chose un usage illicite ou non conforme à sa nature, le juge peut la lui retirer et la remettre à un tiers pour l'administrer ; il peut même, suivant la gravité des circonstances, mettre fin au droit d'usufruit à la demande du propriétaire sans préjudice des droits des tiers.

 

Article 848 : L'usufruitier est tenu, durant sa jouissance, de toutes les charges ordinaires imposées au fonds objet de l'usufruit ainsi que de toutes les impenses que nécessitent les travaux d'entretien.

Quant aux charges extraordinaires et grosses réparations qui ne sont pas la conséquence de la faute de l'usufruitier, elles incombent au nu-propriétaires, et l'usufruitier doit lui tenir compte des sommes qu'il a déboursées à cet effet. Si l'usufruitier en a avancé les frais, il a droit à la répétition du capital à la fin de l'usufruit.

 

Article 849 : L'usufruitier doit veiller à la conservation de la chose en bon père de famille.

Il répond de la perte de la chose survenue même par suite d'une cause qui ne lui est pas imputable, s'il a tardé à la restituer au nu-propriétaire après la fin de l'usufruit.

 

Article 850 : Si la chose périt, se détériore ou exige de grosses réparations dont les frais incombent au nu-propriétaire, ou nécessite une mesure de protection contre un péril imprévu, l'usufruitier doit en aviser sans délai le nu-propriétaire ; il doit l'aviser également si un tiers prétend à un droit sur la chose même.

 

Article 851 : Si l'usufruit a pour objet des choses mobilières celles-ci doivent être inventoriées et l'usufruitier doit en fournir caution. A défaut de caution, ces choses sont vendues et le prix en est placé en fonds publics dont le revenu est attribué à l'usufruitier.

L'usufruitier qui a fourni caution peut user des choses consomptibles à charge pour lui de les remplacer à la fin de l'usufruit ; le croît des troupeaux lui appartient après remplacement sur ce croît des bêtes ayant péri par cas fortuit ou force majeure.

 

Article 852 : Le droit d'usufruit prend fin par l'expiration du terme fixé. A défaut de fixation d'un terme, il est censé constituer pour la vie de l'usufruitier. Il s'éteint, en tout cas, par le décès de l'usufruitier même avant l'expiration du terme fixé.

Si la terre grevée par l'usufruit est occupée, à l'expiration du terme ou au décès de l'usufruitier par des récoltes sur pied, elle est laissée à l'usufruitier ou à ses héritiers jusqu'à la maturité des récoltes, à charge pour eux de payer le loyer de la terre pour cette période.

 

Article 853 : L'usufruit s'éteint par la perte de la chose ; toutefois, il se transporte de la chose détruite sur sa contre-valeur éventuelle. Si la perte n'est pas due à la faute du nu-propriétaire, celui-ci n'est pas tenu de rétablir la chose. Mais s'il la rétablit, l'usufruit renaît au profit de l'usufruitier ; lorsque la perte ne lui est pas imputable, dans ce cas, l'alinéa 2 de l'article 848 s'applique.

 

Article 854 : Le droit d'usufruit s'éteint par le non-usage pendant quinze ans.

 

2 – de l’Usage d’Habitation

 

Article 855 : L'étendue du droit d'usage et du droit d'habitation se détermine selon les besoins personnels du titulaire du droit et ceux de sa famille sans préjudice des règles établies par le titre constitutif du droit.

 

Article 856 : Les droits d'usage et d'habitation ne peuvent être cédés à des tiers à moins d'une clause expresse ou d'un motif grave.

 

Article 857 : Sous réserve des dispositions précédentes, les règles qui régissent le droit d'usufruit, s'appliquent aux droits d'usage et d'habitation, dans la mesure où elles ne sont pas incompatibles avec la nature de ces droits.

 

3 – de l’Usage des Terres Allouées par l’état

 

Article 858 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Sauf disposition légale contraire, la concession d'une terre par l'état aux collectifs et autres organismes socialistes, est faite à titre gratuit et pour une durée illimitée.

 

Article 859 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Les terres et bâtiments des exploitations et entreprises autogérées agricoles sont inaliénables et imprescriptibles. Ils ne peuvent faire l'objet de location.

Leur mode d'exploitation ne doit être que collectif.

 

Article 860 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Les biens meubles et immeubles affectés à l'exploitation ou à l'entreprise autogérée, sont insaisissables. Les investissements de quelque nature que ce soit, effectués dans ces exploitations, en deviennent partie intégrante.

 

Article 861 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Les collectifs des travailleurs sont responsables de la bonne conservation du patrimoine qui leur est confié et sont tenus de veiller à son développement. Ils sont également responsables de la gestion des exploitations ou entreprises qui leur sont confiées.

 

4 – de l’Usage des Terres Allouées aux Membres des Collectivités

 

Article 862 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Les membres des collectifs ne peuvent utiliser les terres à eux allouées à titre d'avantages en nature que pour leurs besoins domestiques. Ce droit d'usage ne peut faire l'objet de transaction.

Il ne peut être exercé que par le bénéficiaire et les membres de sa famille vivant avec lui.

 

Article 863 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Les constructions édifiées par l'usager sur la terre à lui allouée, les installations qu'il y a établies sont la propriété de l'usager ; il en est de même des produits de cette terre.

 

Article 864 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Les dépenses découlant de l'usage de la parcelle allouée, sont à la charge de l'usager.

 

Article 865 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Sauf disposition légale contraire, le transfert du droit d'usage ainsi que l'affermage d'une terre allouée sont nuls et de nul effet.

Toutefois, en vue d'assurer le logement des citoyens, le transfert d'une maison édifiée sur la terre soit à un autre membre du collectif, soit par voie successorale, entraîne à titre gratuit la dévolution du droit d'usage au nouveau propriétaire.

 

Article 866 : (Article abrogé par l’article 47 de la loi N°87-19 du 8 décembre 1987)

Le droit d'usage visé aux articles 862, 863 et 864 peut être révoqué par l'organisme concédant, lorsque l'usager, par sa propre faute et durablement, n'exerce pas son droit, ou le transfère à autrui sans autorisation ou contrevient d'une autre manière aux obligations afférentes à l'usage, malgré l'avertissement qui lui est adressé à ce sujet.

En cas de révocation ou de cessation du droit d'usage, les constructions édifiées sur le sol, ainsi que la récolte sur pied et les fruits pendants, sont transférés, moyennant indemnité, à l'organisme concédant ou au nouveau bénéficiaire de l'usage de la terre ; l'ancien usager ou ses héritiers ont le droit d'emporter leurs autres biens.

 

Chapitre 2 – des Servitudes

 

Article 867 : La servitude est un droit qui limite la jouissance d'un fonds au profit d'un autre fonds appartenant à un autre propriétaire. Elle peut être constituée sur un domaine de l'Etat dans la mesure où elle n'est pas incompatible avec l'usage auquel ce fonds est destiné.

 

Article 868 : Le droit de servitude dérive de la situation matérielle des lieux ou s'acquiert par acte juridique ou par succession.

Toutefois, ne peuvent être acquises par prescription que les servitudes apparentes, y compris la servitude de passage.

 

Article 869 : Les servitudes apparentes peuvent également être constituées en vertu de la destination du père de famille.

Il y a destination du père de famille lorsqu'il est prouvé, par tout moyen de preuve, que le propriétaire de deux fonds séparés, a établi entre eux une marque apparente créant ainsi un rapport de subordination de nature à indiquer l'existence d'une servitude si les deux fonds appartenaient à des propriétaires différents. Dans ce cas,

Si les deux fonds passent entre les mains de propriétaires différents sans modification de leur état, la servitude est censée constituée activement et passivement au profit et à la charge des deux fonds, à moins d'une clause expresse contraire.

 

Article 870 : A moins de convention contraire, la stipulation de certaines restrictions à la faculté du propriétaire du fonds d'y élever librement des constructions, telle que l'interdiction de bâtir au-dessus d'une certaine hauteur ou au-delà d'une superficie déterminée, crée des servitudes qui grèvent des fonds au profit des fonds voisins dans l'intérêt desquels ces restrictions ont été imposées. Toute violation de ces restrictions peut donner lieu à des réparations en nature. Toutefois, la condamnation peut se réduire à la réparation du préjudice, si le tribunal estime ce mode de réparation préférable.

 

Article 871 : Les servitudes sont soumises aux règles établies dans leur titre de constitution, aux usages des lieux et aux dispositions suivantes.

 

Article 872 : Le propriétaire du fonds dominant a le droit d'entreprendre les travaux nécessaires pour user de son droit de servitude et pour le conserver ; il doit exercer ce droit de la manière la moins dommageable pour le fonds servant.

Les besoins nouveaux du fonds dominant ne peuvent entraîner aucune aggravation de la servitude.

 

Article 873 : Le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu de faire des ouvrages au profit du fonds dominant, à moins qu'il ne s'agisse d'ouvrages accessoires qu'exige l'exercice normal de la servitude, sauf stipulation contraire.

 

Article 874 : Les frais des ouvrages nécessaires à l'exercice et à la conservation de la servitude, sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf stipulation contraire.

Si le propriétaire du fonds servant est chargé de faire ces ouvrages à ses frais, il a toujours la faculté de se libérer de cette charge en abandonnant le fonds servant, en totalité ou en partie, au propriétaire du fonds dominant.

Si les ouvrages profitent également au propriétaire du fonds servant, les frais d'entretien incombent aux deux parties en proportion du profit tiré par chacune d'elles.

 

Article 875 : Le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui puisse diminuer l'usage de la servitude ou la rendre plus incommode. Il ne peut, notamment, ni changer la condition actuelle des lieux, ni remplacer l'endroit désigné originairement pour l'usage de la servitude par un autre. Toutefois, si l'endroit originairement désigné devient tel qu'il en résulte une aggravation de la charge de la servitude ou tel que la servitude constitue un obstacle à la réalisation d'améliorations dans le fonds servant, le propriétaire de ce fonds peut demander que la servitude soit transportée sur une autre partie du fonds ou sur un autre fonds lui appartenant ou appartenant à un tiers avec le consentement de ce dernier, pourvu que l'usage de la servitude dans le nouvel endroit soit aussi commode au propriétaire du fonds dominant qu'il l'était dans l'endroit précédent.

 

Article 876 : Si le fonds dominant est divisé, la servitude subsiste au profit de chaque parcelle, pourvu que les charges du fonds servant n'en soient pas aggravées.

Toutefois, si la servitude ne profite en fait qu'à l'une des parcelles, le propriétaire du fonds servant peut demander qu'elle soit éteinte relativement aux autres parcelles.

 

Article 877 : Si le fonds servant est divisé, la servitude continue à en grever chaque parcelle.

Toutefois, si la servitude ne s'exerce pas et ne peut s'exercer en fait sur certaines parcelles, le propriétaire de chacune d'elles peut demander qu'elle soit éteinte quant à la parcelle qui lui appartient.

 

Article 878 : Les droits de servitudes s'éteignent par l'expiration du terme fixé, par la perte totale du fonds servant ou la réunion du fonds servant et du fonds dominant entre les mains d'un même propriétaire ; toutefois, la servitude renaît si la réunion des deux fonds vient à cesser.

 

Article 879 : Les servitudes s'éteignent par le non-usage pendant dix ans ; si la servitude est établie au profit d'un bien successoral d'une communauté de famille, elle s'éteint par le non-usage pendant trente-trois ans. Le mode d'exercice du droit de servitude peut être modifié par la prescription comme la servitude même.

L'exercice de la servitude par l'un des copropriétaires par indivis du fonds dominant interrompt la prescription au profit des autres copropriétaires ; de même, la suspension de la prescription au profit de l'un de ces copropriétaires la suspend au profit des autres.

 

Article 880 : La servitude prend fin si l'état des choses se modifie de sorte qu'on ne peut plus user de ce droit.

Elle renaît si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user, à moins qu'elle ne soit éteinte par le non-usage.

 

Article 881 : Le propriétaire du fonds servant peut se libérer totalement ou partiellement de la servitude si celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant ou si elle ne conserve qu'une utilité réduite hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant.